Nominale Werte
💡 Grundprinzip: Miete und Käuferkosten (Zins, Amortisation, Unterhalt) werden immer ganz normal aus deinem laufenden Einkommen bezahlt — so, wie du heute schon Miete oder Hypothek zahlst. Nur die Differenz zwischen beiden Seiten — wer in einem Jahr weniger fürs Wohnen ausgibt — fliesst zusätzlich in ein Wertschriftendepot. Das macht den Vergleich fair: Niemand gibt insgesamt mehr für Wohnen + Sparen aus als die Gegenseite.
So liest du das: Jede Karte zeigt dein Nettovermögen nach 35 Jahren, wenn du so vorgehst. Höher = besser. Die Karte mit dem grünen «Bester Weg»-Etikett gewinnt bei deinen aktuellen Annahmen.
Mieten + nichts tun
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Bester Weg
Nach 25 Jahren am besten:
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Wie kommt dieses Ergebnis zustande?
Belehnung (LTV) zu Beginn
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Wie viel % des Kaufpreises du dir von der Bank leihst
Käufer-Kosten Jahr 1 / Monat
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Spar-/Investitionsrate Jahr 1 / Monat
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Was in Jahr 1 zusätzlich investiert wird (bei «+ ETF»-Varianten)
Was zahlst du als Käufer eigentlich – und wofür?
Die Käuferkosten bestehen aus drei sehr unterschiedlichen Teilen. Nur einer davon baut Vermögen auf.
HypothekarzinsMiete fürs geliehene Geld an die Bank. Ist weg — baut kein Vermögen auf, genau wie eine Wohnungsmiete.
Unterhalt & NebenkostenReparaturen, Versicherungen, Instandhaltung. Ebenfalls verbraucht, baut kein Vermögen auf.
AmortisationRückzahlung der Hypothek. Kein Verlust — das Geld wandert von Bargeld in Eigenkapital im Haus.
Miete (Vergleich)Was der Mieter im selben Jahr für dieselbe Wohnqualität zahlt — zum direkten Vergleich.
Nur Zins und Unterhalt (rot/orange) sind mit der Miete direkt vergleichbar — beides ist «verbrauchtes» Geld ohne Gegenwert. Die Amortisation (violett) ist dagegen kein Kostenfaktor im eigentlichen Sinn, sondern Sparen in Form von Eigenkapitalaufbau. Ist die gesamte Käuferkosten-Säule in einem Jahr tiefer als die Miete-Linie, investiert die Variante «Kaufen + ETF» automatisch die Differenz zusätzlich — ist sie höher, investiert stattdessen «Mieten + ETF» die Differenz. So bekommt jede Seite fair die Chance, ihren jeweiligen Kostenvorteil in einen ETF zu stecken.
Vermögensentwicklung der vier Strategien
Nettovermögen bei Verkauf bzw. Depot-/Kontowert je Jahr
Jahr-für-Jahr Detail
Die vier Wege im Detail — was passiert in jedem einzelnen?
Mieten + ETF
Du mietest und legst dein Eigenkapital + Kaufnebenkosten sofort in einen ETF. Jedes Jahr, in dem die Miete günstiger ist als ein Hauskauf gewesen wäre, investierst du die Ersparnis zusätzlich. In Jahren, in denen Kaufen günstiger wäre, investierst du nichts dazu — dein bereits angelegtes Geld wächst aber unangetastet weiter.
Haus kaufen
Du kaufst, zahlst Zins, Amortisation und Unterhalt und baust darüber Eigenkapital im Haus auf. Am Ende zählt der Verkaufswert der Immobilie abzüglich Restschuld und Verkaufskosten. Kein separates Wertschriftendepot.
Kaufen + ETF
Wie «Haus kaufen» — plus: In jedem Jahr, in dem Kaufen günstiger ist als Mieten gewesen wäre, wanderst du diese Ersparnis zusätzlich in einen ETF. Am Ende zählt Immobilien-Nettowert plus dieses Zusatzdepot. Das ist rechnerisch meist der stärkste Weg, weil er beide Vermögensquellen kombiniert.
Mieten + nichts tun
Du mietest wie im ersten Fall, legst die Ersparnis aber nicht an — sie bleibt als unverzinstes Bargeld liegen. Zeigt, wie viel allein die Investitionsrendite ausmacht (Standardannahme: 8.3% vs. 0%). Meist die schwächste Variante.
Die Grundregel für alle vier Wege: In jedem Jahr geben Käufer und Mieter bis zu gleich viel für Wohnen + Vermögensaufbau aus. Wer in einem Jahr weniger fürs Wohnen zahlt als die Gegenseite, investiert genau diese Ersparnis zusätzlich in einen ETF — nie mehr und nie weniger. Niemand verkauft dabei bereits investiertes Kapital, um eine höhere Miete oder höhere Käuferkosten zu decken; das wird immer aus dem laufenden Einkommen bezahlt, wie im echten Leben. ETF-Kursgewinne sind in der Schweiz für Privatpersonen steuerfrei — ein struktureller Vorteil beider «+ ETF»-Varianten.
Beispielobjekt: Die Standardwerte (Kaufpreis CHF 1'395'000, Miete CHF 3'350) sind der Durchschnitt aus je 20 Kauf- und Mietinseraten im Raum Uster / Zürcher Oberland (ca. 118 m², 4.5 Zimmer) — also vergleichbare Objektklassen. Die Mietsteigerung von 1.3% entspricht dem langfristigen Mittel des BFS-Mietpreisindex (LIK) seit 1996 (1996–2024: +41.6% = ø ca. 1.2–1.3% p.a.; in den letzten Jahren 2020–2024 mit ø ~1.8% etwas höher).
Schweizer Besonderheiten beachten: Die Grundstückgewinnsteuer beim Immobilienverkauf (sinkt mit Haltedauer) ist hier nur pauschal über «Verkaufskosten» abbildbar. Der Eigenmietwert und seine geplante Abschaffung beeinflussen das Steuerresultat. Indirekte Amortisation über die Säule 3a (statt direkter Tilgung) kann steuerlich vorteilhafter sein. Dieses Tool dient der Bildung, nicht als Anlage- oder Steuerberatung.
Real vs. nominal: Standardmässig zeigt der Rechner nominale Werte (in zukünftigen Franken). Aktivierst du «Werte real anzeigen», werden alle Beträge mit deiner Inflationsannahme auf die heutige Kaufkraft abgezinst — so siehst du, was dein Vermögen in heutigen Franken tatsächlich wert wäre.
Was dieser Rechner bewusst nicht abbildet: Das Einzelwertrisiko einer einzelnen Immobilie (im Gegensatz zu einem breit gestreuten ETF ist ein einzelnes Haus nicht diversifiziert), die emotionale Sicherheit oder Unsicherheit von Eigenheim vs. Miete, sowie die eingeschränkte Flexibilität eines Eigenheims bei Umzug. Diese Faktoren sind real, aber nicht in Franken messbar — sie gehören in deine persönliche Abwägung, nicht in die Zahlen.
Quellen zu den Standardannahmen
- Wertsteigerung Immobilie (2.7% p.a.): Wüest Partner AG, Transaktionspreisindex Wohneigentum, Einfamilienhäuser Gesamtschweiz, Basis 1985 = 100. Zeitraum 01.01.1985–01.01.2025 (40 Jahre): Anfangswert 100 → Endwert 289, annualisierte Rendite 2.7% p.a. Transaktionsbasierter, qualitätsbereinigter Index (mittleres Objekt bzgl. Grösse, Ausbaustandard und Lage). Erhebungsstand 30.06.2026, letzte Aktualisierung 13.07.2026.
- ETF-Rendite (8.3% p.a.): MSCI World Index, historische Rendite in CHF seit 1979, ca. 8.3% p.a. nominal (Kursgewinne + Dividenden). Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse — der Wert ist frei anpassbar.