Jahr-für-Jahr Detail
Methodik (nach Gerd Kommer, CH-angepasst): Käufer und Mieter+ETF wenden in jedem Jahr exakt gleich viel für Wohnen + Vermögensaufbau auf. Der Mieter startet mit Eigenkapital + Kaufnebenkosten im ETF-Depot und investiert jährlich die Differenz zwischen Käuferkosten (Zins + Amortisation + Unterhalt) und Miete. «Nichts tun» hat den gleichen Geldfluss, aber das Geld bleibt als Bargeld liegen und wird mit 0% verzinst — so sieht man den reinen Effekt der Rendite (Standardannahme 8.3% vs. 0%). Käufer netto = Immobilienwert abzüglich Verkaufskosten und Restschuld. ETF-Kursgewinne sind in der Schweiz für Privatpersonen steuerfrei — ein struktureller Vorteil der Anlegerseite.
Beispielobjekt: Die Standardwerte (Kaufpreis CHF 1'395'000, Miete CHF 3'350) sind der Durchschnitt aus je 20 Kauf- und Mietinseraten im Raum Uster / Zürcher Oberland (ca. 118 m², 4.5 Zimmer) — also vergleichbare Objektklassen. Die Mietsteigerung von 1.3% entspricht dem langfristigen Mittel des BFS-Mietpreisindex (LIK) seit 1996 (1996–2024: +41.6% = ø ca. 1.2–1.3% p.a.; in den letzten Jahren 2020–2024 mit ø ~1.8% etwas höher).
Schweizer Besonderheiten beachten: Die Grundstückgewinnsteuer beim Immobilienverkauf (sinkt mit Haltedauer) ist hier nur pauschal über «Verkaufskosten» abbildbar. Der Eigenmietwert und seine geplante Abschaffung beeinflussen das Steuerresultat. Indirekte Amortisation über die Säule 3a (statt direkter Tilgung) kann steuerlich vorteilhafter sein. Dieses Tool dient der Bildung, nicht als Anlage- oder Steuerberatung.
Real vs. nominal: Standardmässig zeigt der Rechner nominale Werte (in zukünftigen Franken). Aktivierst du «Werte real anzeigen», werden alle Beträge mit deiner Inflationsannahme auf die heutige Kaufkraft abgezinst — so siehst du, was dein Vermögen in heutigen Franken tatsächlich wert wäre.
Quellen zu den Standardannahmen
- Wertsteigerung Immobilie (2.7% p.a.): Wüest Partner AG, Transaktionspreisindex Wohneigentum, Einfamilienhäuser Gesamtschweiz, Basis 1985 = 100. Zeitraum 01.01.1985–01.01.2025 (40 Jahre): Anfangswert 100 → Endwert 289, annualisierte Rendite 2.7% p.a. Transaktionsbasierter, qualitätsbereinigter Index (mittleres Objekt bzgl. Grösse, Ausbaustandard und Lage). Erhebungsstand 30.06.2026, letzte Aktualisierung 13.07.2026.
- ETF-Rendite (8.3% p.a.): MSCI World Index, historische Rendite in CHF seit 1979, ca. 8.3% p.a. nominal (Kursgewinne + Dividenden). Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse — der Wert ist frei anpassbar.