«Miete ist zum Fenster rausgeworfenes Geld.» Diesen Satz hörst du ständig – und fast immer von zwei Sorten Leuten: solchen, die finanziell nicht viel weiter kommen als bis zum Sparkonto, und einer Branche, die am Hauskauf verdient. Er klingt logisch. Aber wer einmal sauber rechnet, merkt: Der Satz ist nicht nur falsch – er kostet dich womöglich Hunderttausende.
- Warum der Satz «Miete ist rausgeworfenes Geld» vor allem aus fehlendem Finanzwissen und Eigeninteresse kommt.
- Warum der Zeitpunkt deines ersten Frankens wichtiger ist als die Frage Eigenheim ja/nein.
- Wie ein fairer Mieten-vs-Kaufen-Vergleich wirklich funktioniert (gleiche Ausgaben, nicht Äpfel mit Birnen).
- Warum «mieten und nichts tun» die teuerste aller Strategien ist.
Teil 1: Der unsichtbare Vorsprung — bevor überhaupt ein Haus gekauft wird
Hier kommt der Punkt, den fast alle Vergleiche übersehen. In der Schweiz kauft man sein erstes Eigenheim spät. Das durchschnittliche Alter der Hauskäufer liegt bei rund 48 Jahren; das Durchschnittsalter aller Wohneigentümer ist von 54 (2000) auf 58 (2018) gestiegen — Tendenz weiter steigend.
Der Grund ist strukturell: Du brauchst mindestens 20% Eigenkapital plus eine strenge Tragbarkeit. Bei einem Objekt von ~1.4 Mio. sind das schnell ~280'000 Franken Eigenkapital. Das spart man nicht in zwei Jahren zusammen — sondern über Jahrzehnte. Und genau in diesen Jahrzehnten passiert das Entscheidende: Sandra parkt ihr Geld renditelos auf dem Konto, wo es real sogar an Wert verliert, während Miguels Geld längst im Markt arbeitet.
Beide zahlen exakt gleich viel ein: 336'000 Franken (1'000 pro Monat über 28 Jahre). Der Unterschied von über 760'000 Franken entsteht ausschliesslich durch die Rendite — 7.5% im global gestreuten Aktien-ETF gegen ~0.75% auf dem Sparkonto. Und weil der Zinseszins exponentiell wirkt, beschleunigt der Abstand danach: Investiert Miguel einfach weiter, hat er mit 65 rund 4,4 Millionen Franken — Sandra hingegen verschuldet sich mit 48 für ihr Haus und fängt den Vermögensaufbau im Stein erst dann richtig an.
Teil 2: Ab dem Hauskauf — mieten vs. kaufen, ehrlich gerechnet
Jetzt kauft Sandra ihr Haus. Vergleichen wir ab diesem Moment fair. «Fair» heisst nach der Methodik von Gerd Kommer: Käufer und Mieter geben in jedem Jahr gleich viel für Wohnen und Vermögensaufbau aus. Der Mieter legt das Eigenkapital plus Kaufnebenkosten in einen ETF — und investiert laufend die Differenz zwischen den Eigenheimkosten (Zins, Amortisation, Unterhalt) und seiner Miete. Nur so vergleicht man nicht Äpfel mit Birnen.
Für das Beispiel haben wir nicht mit Fantasiezahlen gerechnet, sondern mit je 20 realen, aktuellen Inseraten – 20 zum Kaufen und 20 zum Mieten – für vergleichbare 4.5-Zimmer-Objekte (ca. 118 m²) im Raum Uster / Zürcher Oberland, jeweils nach denselben Kriterien ausgewertet und gemittelt. Daraus ergibt sich ein realistisches Durchschnittsobjekt: Kaufpreis rund CHF 1'395'000 – dafür braucht es bei 20% schon rund CHF 279'000 Eigenkapital in bar. Dasselbe Objekt mietet man aktuell für rund CHF 3'350 pro Monat. So vergleichen wir dieselbe Objektklasse – Kauf gegen Miete – und nicht eine Luxuswohnung gegen eine Bruchbude.
Die zwei Zahlen, die über alles entscheiden
Ein Vergleich über 35 Jahre steht und fällt mit zwei Renditeannahmen. Beide sind hier bewusst nicht geschätzt, sondern aus echten Marktdaten hergeleitet – und beide kannst du im Rechner frei anpassen:
- Wertsteigerung Immobilie: 2.7% p.a. Das ist die annualisierte Rendite des Transaktionspreisindex von Wüest Partner für Einfamilienhäuser Gesamtschweiz, gemessen über 40 Jahre (1985–2025, Index 100 → 289). Der Index basiert auf effektiven Kauftransaktionen und ist qualitätsbereinigt – also kein Wunschwert, sondern der tatsächliche Marktdurchschnitt für ein mittleres Objekt.
- ETF-Rendite: 8.3% p.a. Das ist die historische Rendite des MSCI World Index in Franken seit 1979 (Kursgewinne plus Dividenden, nominal). Ein global gestreuter Aktien-ETF bildet diesen Index ab.
Beide Zahlen sind bewusst keine Schätzung, sondern der reine historische Marktdurchschnitt – nicht optimistisch nach oben frisiert, aber auch nicht künstlich konservativ nach unten gedrückt. Bei der Immobilie ist dabei trotzdem ein wichtiger Punkt zu beachten, den viele Rechner unterschlagen: das Einzelwertrisiko.
Genauso wichtig: jede Anpassung dieser Annahmen verändert das Ergebnis spürbar. Ein tieferer Hypothekarzins oder eine höhere Wertsteigerung schieben das Resultat Richtung Kauf; eine tiefere ETF-Rendite oder eine höhere Mietsteigerung schieben es zurück Richtung Miete. Nichts davon ist in Stein gemeisselt – deshalb ist der Rechner unten so gebaut, dass du jede einzelne Zahl selbst verändern und die Auswirkung sofort sehen kannst. Die wichtigsten Stellschrauben im Überblick:
- Hypothekarzins: Je tiefer, desto günstiger das Wohnen im Eigenheim – und desto weniger bleibt dem Mieter zum Investieren übrig.
- Wertsteigerung Immobilie: Der grösste Hebel auf der Kauf-Seite. Schon ±0.5% über 35 Jahre verändern das Endergebnis um Hunderttausende Franken.
- ETF-Rendite: Der grösste Hebel auf der Miet-Seite – und wegen des Zinseszinseffekts über lange Zeiträume der stärkste Faktor im ganzen Vergleich.
- Mietsteigerung: Steigt die Miete stärker als angenommen, sinkt die Sparrate des Mieters und damit sein ETF-Vorsprung.
- Amortisation: Wer schneller amortisiert, baut mehr Eigenkapital im Haus auf – hat aber weniger frei verfügbares Geld für den ETF-Vergleich.
- Inflation: Der Rechner zeigt standardmässig nominale Werte (künftige Franken). Mit dem Inflations-Schieber lassen sich alle Ergebnisse auch real, also in heutiger Kaufkraft, anzeigen.
Über 35 Jahre verhalten sich die drei Wege so:
Spannender als das Endergebnis ist der Verlauf. So entwickelt sich das Nettovermögen an den Meilensteinen:
| Jahr | Mieten + ETF | Haus kaufen | Nichts tun |
|---|---|---|---|
| Start | 292'950 | 265'050 | 292'950 |
| Jahr 5 | 480'473 | 515'647 | 329'942 |
| Jahr 15 | 1'138'569 | 1'131'967 | 376'743 |
| Jahr 25 | 2'361'848 | 1'754'351 | 264'027 |
| Jahr 35 | 5'079'629 | 2'566'738 | 153'708 |
Vier Dinge fallen auf. Erstens: Über die volle Distanz gewinnt Mieten plus konsequentes Investieren klar – nach 35 Jahren liegt «Mieten + ETF» rund CHF 2,5 Mio. vor dem Hauskauf. Zweitens: In den ersten Jahren liegt der Hauskauf sogar vorne – bei Jahr 5 etwa CHF 515'647 gegen CHF 480'473. Das ist kein Fehler, sondern Mathematik: Die Immobilie startet sofort mit dem vollen Kaufpreis als Basis, während der ETF erst mit dem kleineren Eigenkapital beginnt und Zeit braucht, um über den Zinseszins aufzuholen. Erst ab etwa Jahr 15–16 zieht «Mieten + ETF» spürbar davon. Drittens: Hauskauf bleibt danach ein solides Mittelding – kein schlechtes Ergebnis, nur eben nicht das beste. Viertens, und das ist die eigentliche Lektion: «Mieten und nichts tun» ist mit Abstand das schwächste Resultat. Das Ersparte wächst zwar anfangs noch, wird ab Mitte der Laufzeit aber von der steigenden Miete aufgezehrt, weil das Geld nie investiert wurde – am Ende bleibt nur ein Bruchteil dessen übrig, was möglich gewesen wäre.
«Aber Rentner mit Eigenheim sind doch reicher!»
Stimmt — oberflächlich. Nur ist das Eigenheim nicht die Ursache des Vermögens, sondern die Folge. Wer ein Haus kaufen kann, hatte meist über Jahrzehnte ein höheres Einkommen und eine höhere Sparquote. Gerd Kommer bringt es mit einem Bild auf den Punkt: Auch Ferrari-Besitzer sind im Schnitt vermögender als der Rest — aber niemand würde behaupten, der Ferrari habe sie reich gemacht. Beim Eigenheim ist es genauso.
Was gegen den Kauf spricht — genauso fairerweise: Eine Immobilie bindet dich örtlich. Ändert sich deine Lebenssituation – neuer Job in einer anderen Stadt, Trennung, Familienzuwachs, einfach Lust auf etwas Neues – kannst du nicht einfach zügeln. Verkauf, Käufersuche, Handänderung, Grundstückgewinnsteuer: Das dauert Monate und kostet Geld. Der Mieter kündigt und zieht um. Diese Flexibilität hat einen Wert, den keine Excel-Tabelle sauber in Franken ausdrücken kann – für den einen ist sie Gold wert, für den anderen spielt sie kaum eine Rolle.
Ein beliebtes Kaufargument lautet: Inflation entwerte die Hypothekarschuld, der Kreditnehmer profitiere. Das klingt einleuchtend, hält aber einer genaueren Prüfung nicht stand.
Der Grund: Die von den Finanzmärkten erwartete künftige Inflation ist bereits in den Hypothekarzinsen eingepreist. Steigt die erwartete Inflation, steigen tendenziell auch die Zinsen — und umgekehrt. Der vermeintliche Vorteil bei der Tilgung (die Schuld bleibt nominal gleich, während Einkommen und Immobilienwert mit der Inflation mitwachsen) wird durch den Nachteil höherer Zinszahlungen über die Kreditlaufzeit im Schnitt wieder aufgehoben. Wäre das «Weginflationierungs»-Argument systematisch richtig, müssten Banken als Kreditgeber systematisch verlieren — das tun sie nachweislich nicht.
Einzelne Kreditnehmer können im Nachhinein von einer falsch eingeschätzten Inflation profitieren oder verlieren, je nachdem ob die tatsächliche Teuerung über oder unter der bei Kreditabschluss erwarteten liegt — das ist aber Zufall, keine verlässliche Strategie. Quelle: Gerd Kommer & Marcel Lauterwasser, «Die Inflation hilft mir als Kreditnehmer – Träum weiter!», Juni 2023.
Zwei Sätze, die meist von finanziell ungebildeten Menschen kommen
«Miete ist rausgeworfenes Geld» und «Ein Eigenheim ist die beste Investition» – beide Sätze klingen nach gesundem Menschenverstand, haben aber selten ein solides Fundament. Wer sie ausspricht, kennt finanziell oft nicht viel mehr als das Sparkonto. Argumente wie «Meine Eltern hatten auch ein Haus, damit macht man nichts falsch» sind Bauchgefühl, keine Rechnung.
Die unbequeme Wahrheit: Ein Eigenheim ist in erster Linie eine Lifestyle-Entscheidung – und nicht automatisch ein gutes Investment. Es kann sich rechnen, es kann sich emotional lohnen, aber «sicher gut, weil Stein» ist es nicht. Und Miete ist kein verlorenes Geld: Du bezahlst damit fürs Wohnen und für Flexibilität – genauso, wie der Käufer mit Zins, Unterhalt und entgangener Rendite auf seinem Eigenkapital fürs Wohnen bezahlt. Am Ende ist die Wohnform kein reines Rechenexempel, sondern auch eine Frage deiner individuellen Lebenssituation — Familienplanung, berufliche Mobilität, Sicherheitsbedürfnis. Die Zahlen zeigen dir, was es kostet; entscheiden musst du selbst, was dir diese Kosten wert sind.
Banken, Versicherungen, die Immobilienbranche und Berater mit Provisionsinteresse verdienen an Hypotheken und Produkten rund um den Kauf – nicht an deiner Miete. Entsprechend wird Miete gern als «rausgeworfenes Geld» dargestellt. Für den finanziell ungebildeten Bürger klingt das logisch. Wer richtig rechnet, weiss: Mieten plus konsequentes Investieren des Eigenkapitals führt langfristig oft zu einem deutlich höheren Endvermögen. Genau deshalb gibt es TrueFinance – Finanzbildung ohne Interessenskonflikt.
- Zeit schlägt Timing. Der wertvollste Tag zum Investieren ist dein erster Lohntag, nicht der Tag des Hauskaufs.
- Die Differenz entscheidet. Ob Mieten oder Kaufen — wer die Differenz investiert, gewinnt. Wer sie verkonsumiert, verliert.
- Rendite ist der Hebel, nicht die Sparrate allein. Gleiches Geld bei 6% statt 0.75% macht über Jahrzehnte Hunderttausende aus.
- Mach dir das Sparen automatisch. Was beim Käufer die Hypothek erzwingt, erreichst du als Mieter mit einem Dauerauftrag in den ETF.
- Richte einen Dauerauftrag in einen breit gestreuten, günstigen Welt-ETF ein — egal wie klein der Betrag.
- Nutze deine Säule 3a und investiere sie in Wertschriften statt sie auf dem 3a-Konto verzinsen zu lassen.
- Wenn du kaufen willst: rechne mit beiden Rechnern deine Zahlen durch, bevor du dich festlegst.
- Teste konservative Annahmen (tiefere Rendite, höherer Hypozins), um zu sehen, ob deine Entscheidung robust ist.
- Wichtigster Schritt: fang an. Jeder Monat früher zählt mehr als jede optimierte Annahme.
Fazit
Mieten oder kaufen ist nicht die entscheidende Frage. Beide Wege können funktionieren — solange du dein Geld arbeiten lässt. Die teuerste Entscheidung ist nicht der «falsche» Wohnstatus, sondern gar nichts zu tun: zu mieten und die Differenz zu verkonsumieren, oder das Eigenkapital fürs ferne Eigenheim jahrzehntelang renditelos auf dem Konto liegen zu lassen.
Die beste Option ist langfristig mieten und gleichzeitig konsequent in einen globalen, passiven Aktien-ETF investieren – aber nur, wenn du es wirklich Jahr für Jahr durchziehst. Genau hier liegt der Haken: Dem Käufer nimmt die Hypothek die Disziplin ab, der Mieter muss sie selbst aufbringen. Wer das nicht schafft, für den ist der «Knebelvertrag» Eigenheim oft die ehrlichere Wahl als gute Vorsätze.
Die stille Formel lautet: früh anfangen, konsequent investieren, automatisieren. Den Rest erledigt der Zinseszins. Probier die beiden Rechner aus und finde heraus, was für deine Situation gilt.
Schweizer Besonderheiten (Kurzüberblick)
Ein paar Punkte, die kein Online-Rechner pauschal abbildet, im Einzelfall aber mitspielen:
- Steuerfreie Kursgewinne
- Kursgewinne aus Aktien und ETFs sind für Privatpersonen steuerfrei; nur Dividenden werden als Einkommen besteuert – ein struktureller Vorteil der Anlegerseite.
- Eigenmietwert im Umbruch
- Eigenheimbesitzer versteuern aktuell einen «Eigenmietwert», können dafür Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen. Das System steht vor einem Wechsel.
- Indirekte Amortisation über die Säule 3a
- Statt direkt zu tilgen, kann über die Säule 3a amortisiert werden – steuerlich oft vorteilhafter und gleichzeitig in einen 3a-ETF investiert.
- Grundstückgewinnsteuer
- Beim Verkauf fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, die mit der Haltedauer sinkt; in den Rechnern nur pauschal über «Verkaufskosten» abgebildet.
Quellen & Datengrundlage
- Durchschnittliches Alter der Hauskäufer in der Schweiz (~48 Jahre): Handelszeitung, Juni 2025 — handelszeitung.ch
- Durchschnittsalter Wohneigentümer (54 → 58 Jahre): SWI swissinfo.ch / Credit Suisse, 2024 — swissinfo.ch
- Mietsteigerung langfristig (~1.2–1.3% p.a. seit 1996): Bundesamt für Statistik, Mietpreisindex im Landesindex der Konsumentenpreise (LIK).
- Methodik des fairen Mieten-vs-Kaufen-Vergleichs: Gerd Kommer & Tobias Jerschensky, «Mieten oder Kaufen».
- Beispielobjekt: Durchschnitt aus je 20 realen, aktuellen Kauf- und 20 Mietinseraten für vergleichbare 4.5-Zimmer-Objekte (ca. 118 m²) im Raum Uster / Zürcher Oberland, Schweizer Immobilienportale, Stand 2026.
- Langfristige Wertsteigerung Immobilien (2.7% p.a.): Wüest Partner AG, Transaktionspreisindex Wohneigentum, Einfamilienhäuser Gesamtschweiz, Basis 1985 = 100. Annualisierte Rendite 1985–2025 (40 Jahre): 2.7% p.a. Transaktionsbasierter, qualitätsbereinigter Index. Erhebungsstand 30.06.2026.
- Langfristige Aktienrendite (8.3% p.a.): MSCI World Index, in CHF seit 1979 historisch rund 8.3% p.a. nominal (Quelle: MSCI Index-Daten). Vergangene Renditen sind kein Indikator für die Zukunft.
- Mythos-Check «Inflation hilft Kreditnehmern»: Gerd Kommer & Marcel Lauterwasser, «Die Inflation hilft mir als Kreditnehmer – Träum weiter!», Gerd Kommer Blog, Juni 2023.
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